Contracter un prêt immobilier auprès des institutions financières suit indéniablement une étude. Au nombre des composants importants pour étudier le dossier, on retrouve l’indicateur qu’est la capacité d’emprunt ou la capacité d’endettement. Vous vous demandez donc comment calculer sa capacité d’emprunt ? Retrouvez à l’occasion les différents points importants à prendre en compte pour calculer la capacité d‘emprunt.
Les différents éléments à prendre pour calculer sa capacité d’emprunt
Déterminer combien vous pouvez emprunter pour un achat immobilier ne s’improvise pas. Plusieurs critères entrent en jeu et chaque détail compte.
Le taux d’endettement
Pour évaluer ce taux, il faut regarder de près tous les revenus d’un côté, toutes les charges fixes de l’autre. La formule de base est assez simple : taux d’endettement = (total des charges / revenus fixes nets de l’emprunteur et du co-emprunteur) x 100. L’objectif : s’assurer que personne ne se retrouve sous une montagne de dettes impossible à gérer.
La règle générale tourne autour de 33 % de taux d’endettement, mais les banques savent faire preuve de souplesse. Dans certains cas, un dossier passe à 40 % tandis qu’un autre est refusé à 30 %. La logique varie selon la politique de chaque établissement et les situations personnelles.
Le reste à vivre
Autre critère surveillé de près : le reste à vivre. Cette somme, c’est ce qu’il vous reste une fois toutes les charges payées. Elle doit suffire à couvrir les dépenses incompressibles du foyer : électricité, eau, connexion internet, forfaits téléphoniques, alimentation…
Si la capacité d’emprunt est étroitement liée au reste à vivre, chaque banque regarde aussi la localisation du foyer. Vivre à Paris ou en province ne pèse pas du tout de la même façon sur le budget. Un candidat à l’achat dans une grande ville devra justifier d’un reste à vivre plus conséquent qu’un acquéreur en zone rurale, et ce pour une simple question de coût de la vie.
La composition du foyer n’est pas laissée de côté. Les banques exigent généralement entre 600 et 1000 euros de reste à vivre pour une personne seule, 750 à 1000 euros pour un couple sans enfants, auxquels s’ajoutent souvent 150 à 400 euros par enfant à charge.
Comment calculer la capacité d’emprunt ?
Ce sont les établissements financiers qui réalisent ce calcul, mais connaître la mécanique permet d’éviter les mauvaises surprises. En résumé, la capacité d’emprunt se calcule ainsi : Revenus, charges fixes.
Dans la catégorie des revenus pris en compte, on retrouve :
- salaires et traitements
- pensions de retraite
- bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux ou agricoles
- revenus fonciers
- revenus de placements financiers réguliers
En revanche, les revenus irréguliers, primes, allocations familiales, etc., sont généralement exclus du calcul.
Côté charges fixes, il s’agit surtout :
- des loyers
- des pensions alimentaires versées
- des mensualités de crédits en cours
Évidemment, d’un dossier à l’autre, ces montants peuvent évoluer. Certaines charges disparaissent, d’autres apparaissent, tout dépend du parcours de chacun.
Pour évaluer sa capacité d’emprunt, deux options : sortir la calculette et travailler à la main, ou utiliser un simulateur en ligne. De nombreux sites proposent ces outils : il suffit de saisir ses chiffres pour obtenir une estimation rapide et personnalisée.
Anticiper les calculs sur la capacité d’achat pour décrocher son prêt immo
Préparer un projet d’acquisition immobilière, c’est aussi anticiper les chiffres. Plutôt que de remettre à la banque le soin d’estimer votre taux d’endettement, le montant potentiellement finançable, ou l’effet des mensualités sur votre budget, il existe des alternatives simples. Utiliser un simulateur en ligne permet de visualiser en quelques clics ses marges de manœuvre et d’ajuster ses ambitions en fonction de ses ressources réelles.
Ces calculateurs en ligne ne sont pas à négliger : ils offrent toutes les informations utiles, y compris le taux d’intérêt applicable à votre projet. Par exemple, découvrir combien la banque peut vous accorder pour votre pret aide à affiner et adapter son projet immobilier avant même de contacter un conseiller. Taux d’intérêt, montant maximal empruntable, durée du prêt : ce sont autant de curseurs à ajuster pour coller à la réalité du marché.
En passant par immobilier-danger, chaque futur acquéreur dispose des données nécessaires pour construire ou modifier son projet immobilier. L’outil permet également d’obtenir une estimation des frais de notaire, un poste de dépense à ne pas sous-estimer lors de l’achat.
La capacité d’achat potentielle, c’est elle qui dessine le périmètre de votre futur logement. Elle dépend du taux d’intérêt négocié, de vos revenus, de la durée du crédit choisi. Plus la durée est courte, plus le taux sera bas, et le coût total des intérêts réduit. À l’inverse, rallonger la durée, c’est augmenter la capacité d’emprunt, mais aussi le montant global remboursé à la banque.
Pour ceux qui veulent accélérer leur projet et limiter le poids des intérêts, la stratégie consiste à viser un prêt court. Ceux qui cherchent à maximiser leur capacité d’emprunt peuvent allonger la durée du crédit et apporter un capital personnel plus conséquent. Quand on achète à deux, la capacité d’achat grimpe encore en jouant sur ces paramètres.
En somme, les outils de simulation et ces quelques calculs permettent de s’approprier son projet, d’anticiper les réponses de la banque et de viser juste lors de la recherche du bien idéal. Dans cette course, une bonne préparation fait toute la différence et transforme l’objectif immobilier en perspective concrète.
