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Comment faire une location avec option d’achat ?

Êtes-vous fatigué de louer des appartements ? Vous envisagez de franchir la prochaine étape vers l’achat d’une maison de votre choix ? Vous pouvez toujours vivre avec vos parents, mais l’idée de déménager dans un appartement n’a pas l’air attrayante. Encore une fois, vous voudrez peut-être posséder, mais vous n’avez pas les ressources financières pour réclamer une hypothèque, comme une bonne cote de crédit ou assez d’argent pour un acompte. Vous avez peut-être même fait face à une proposition de consommateur ou à une faillite récente, ce qui peut aussi rendre difficile pour vous d’obtenir l’approbation dont vous avez besoin. Donc, si vous voulez toujours une maison un jour, vous devrez peut-être envisager d’autres solutions. Quel que soit le chemin choisi, l’accession à la propriété n’est pas une tâche facile. Il faut beaucoup de temps, d’argent et d’efforts pour trouver la maison dans laquelle vous voulez développer. Cependant, pour certains, posséder une maison est l’objectif ultime dans la vie, et il est très probable que si vous êtes l’un de ces futurs propriétaires, vous ferez ce que vous devez faire pour en sortir avec les clés en main. C’est là que les maisons « location » peuvent également venir en jeu.

Cependant, qu’est-ce qu’une location avec une option d’achat ? Et, en fait, qu’en est-il de cette option d’accession à la propriété qui attire tant les locataires canadiens ? Comme pour tout engagement financier important dans l’immobilier, les baux avec une option d’achat ont des avantages et des inconvénients, il est donc préférable de les connaître avant de déterminer si vous choisissez le bon chemin. Donc, si vous prévoyez de louer votre prochaine maison pour éventuellement la posséder un jour, ou si vous êtes juste curieux de savoir comment fonctionne un contrat de location avec une option d’achat, continuez à lire, nous avons les réponses dont vous avez besoin.

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Comment fonctionne une location avec option d’achat ?

Lorsqu’ il s’agit de vivre en Amérique du Nord, les maisons avec option d’achat sont plus souvent observées aux États-Unis. Cependant, ils sont également présents partout au Canada, en particulier dans des provinces comme la Colombie-Britannique, l’Alberta et l’Ontario, où les prix des logements peuvent être astronomiquement élevés dans et autour des régions plus peuplées. En fait, l’un des les principales raisons pour lesquelles les maisons avec option d’achat est très attrayante est parce qu’elles sont présentées comme une option plus abordable pour les acheteurs qui ne sont pas admissibles à une hypothèque conventionnelle ou qui n’ont pas assez d’argent pour se permettre une participation de fond raisonnable. Ils font également appel aux personnes qui possèdent déjà une maison et essaient de la vendre, ou aux investisseurs immobiliers, qui sont tous deux intéressés à faire un profit une fois la maison vendue. Essentiellement, un propriétaire ou un investisseur louera une maison qui porte déjà son nom, tout comme un propriétaire avec un appartement. Les propriétaires ou locataires potentiels peuvent alors louer la maison, en effectuant des paiements réguliers à leur propriétaire. Chaque logement loué est accompagné d’un contrat ou d’un contrat de location particulier que le locataire doit respecter s’il veut y habiter. À proprement parler, deux types de contrats sont proposés : « option d’achat » et « leasing ». Si le locataire choisit l’option d’achat, il signera un contrat indiquant qu’il a la possibilité, mais pas le obligation d’acheter la maison à la fin de la période de location. S’ils choisissent un bail, cela signifie qu’ils ont accepté d’acheter la maison à la fin de la période.

Remarque : Voici un exemple de base de la façon dont un contrat de location typique avec option d’achat fonctionne. Cependant, chaque location-acquisition est différente, ce qui signifie que certaines conditions s’appliquent dans certains cas, tandis que d’autres ne le seront pas. Certains propriétaires offriront la possibilité d’acheter, d’autres ne le feront pas. Donc, si vous envisagez de choisir une option de location, lisez toujours attentivement votre contrat et demandez conseil à un professionnel si vous avez des préoccupations.

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Envisager le crédit-bail avec option d’achat

Dans la plupart des contrats de location-acquisition, le locataire éventuel sera tenu de payer ce qu’on appelle une « contrepartie d’options » ou une « somme d’options ». Il s’agit d’un dépôt non remboursable, mais souvent négociable, qui représente généralement environ 2 -5% du prix final demandé par la maison. La considération de l’option est un contrat distinct cela donne au locataire le droit, mais pas l’obligation d’acheter la maison à la fin de la période de location. Si le locataire ne souhaite pas payer pour la contrepartie de l’option, le propriétaire peut quand même le laisser louer la maison, mais il ne sera pas autorisé à l’acheter à la fin de son bail. Selon les termes de l’accord, tout ou partie de l’argent dans l’option peut aller à l’acompte éventuel du locataire, mais encore une fois chaque contrat est différent.

La location

Une fois l’accord confirmé, le locataire effectuera des paiements réguliers, généralement mensuels, sur plusieurs années (un à trois ans est le plus courant). Les paiements sont divisés en deux parties, une part plus importante (environ 75 %) de chaque paiement utilisé pour les frais de location et l’autre (environ 25 %) pour l’acompte et éventuellement la valeur nette de la maison. Une fois le bail terminé, si le locataire souhaite encore ou est obligé d’acheter la maison, il espère avoir payé suffisamment de l’acompte et a augmenté son une cote de crédit suffisante pour être admissible à un prêt hypothécaire assuré SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement). Si l’accord du locataire d’acheter la maison est facultatif et qu’il n’aime pas la maison ou n’a aucune autre raison de ne pas l’acheter à la fin de la période de location, il peut s’écarter de la transaction.

Le prix demandé final

Encore une fois, les conditions du bail dicteront ce que le nouveau propriétaire éventuel finira par payer pour la maison s’il décide de l’acheter. En vertu de certains contrats, le prix final demandé pour la maison sera convenu et bloqué avant que le locataire ne soit emménagé. Toutefois, certains contrats de location-acquisition stipulent que le prix demandé ne sera déterminé qu’à la fin de la période de location et qu’il sera fondé sur la valeur marchande estimative de la maison. En fait, la majorité des locataires préfèrent bloquer le prix demandé, car le marché immobilier fluctue constamment.

À titre d’exemple

Pour l’amour d’argument, nous dirons que le bail avec option d’achat est pour un contrat de trois ans. Le locataire accepte de payer un loyer de 1 000$ par mois, avec un supplément de 500$ par mois pour le paiement anticipé. Voici comment cela fonctionnera :

  • Le prix final demandé pour la maison est bloqué à — 350 000$ • Le dépôt initial est de 8 750$ (2,5 %) • Le prêt hypothécaire restant à la fin de la période de location est maintenant de 341 250$
  • Loyer mensuel est — 1 000$ La
  • partie mensuelle de l’acompte est — 500$ • 500$ x 12 (mois) = 6 000$ (par année pour paiement initial)
  • 6 000$ x 3 (années) = 18 000
  • 341 250$ — 18 000$ = 323 150$ (solde hypothécaire après 3 ans)

Ainsi, à la fin de son bail de trois ans, le propriétaire éventuel aurait dû investir $18,000 pour l’acompte de la maison. Le problème, c’est qu’ils ont également payé $36,000 en loyer au cours de ces trois années, ce qui ne correspondait pas au prix initial de l’hypothèque. Cela signifie qu’ils ont investi $62,750 pour la maison, mais seulement 26,750 dollars iront au prix final demandé.

Avantages et inconvénients

Cela nous amène à notre prochaine section. Comme nous l’avons mentionné précédemment, tous les contrats de location avec une option d’achat présentent des avantages et des inconvénients tant pour le vendeur que pour le locataire, il est donc très important de savoir ce qu’ils sont avant de signer un contrat.

Pour le vendeur ou l’investisseur immobilier

Avantages

  • Un pourcentage des paiements mensuels du locataire étant dans les poches du vendeur, il pourrait recevoir un bénéfice très décent sur son investissement, surtout une fois la maison vendue.
  • Parce qu’une maison est plus souhaitable que les appartements moyens, ils sont également en mesure de facturer un montant beaucoup plus élevé pour les frais de location.
  • Si le locataire choisit l’option d’achat, les frais de dépôt peuvent être perçus à l’avance. Si le locataire n’achète pas la maison à la fin de la période de location, il perdra son acompte à • Bien que la propriété soit toujours la propriété du vendeur, le vendeur n’est généralement pas responsable des réparations ou de l’entretien à effectuer sur la maison. De plus, si le locataire effectue des rénovations, l’argent sort de sa poche et non la poche du vendeur.
  • Si le contact est un contrat de location-achat ou si le locataire souhaite acheter la maison, le vendeur conserve non seulement l’argent qu’il a gagné de la location, mais sa maison est officiellement vendue.

Inconvénients

  • Plutôt que de mettre leur maison en vente immédiatement, les vendeurs doivent maintenant suivre le même processus de contrôle des locataires qu’un propriétaire type (vérification des antécédents et du crédit, etc.).
  • Si le contrat est une option d’achat, le locataire n’est pas obligé d’acheter la maison à la fin de la période de location. Ils seront autorisés à résilier la transaction à tout moment ou à l’expiration de leur contrat de location. Le vendeur doit alors trouver un autre locataire et organiser un nouveau processus de sélection.
  • Puisque la maison est toujours au nom du vendeur, il doit continuer à effectuer des paiements hypothécaires à son prêteur jusqu’à ce que la maison soit officiellement vendue. Les frais de location ne peuvent couvrir que ces paiements.

Pour locataire ou propriétaire potentiel

Avantages

  • Si le contrat est une option d’achat, le locataire a le droit de résilier son contrat de location à la fin de la période de location. Cela signifie qu’ils peuvent faire un « test » avec la maison. S’ils n’aiment pas le quartier, les termes du contrat ou la maison elle-même, ils ne sont pas obligés de l’acheter.
  • Si le locataire a un crédit pauvre, quelques années de location peuvent lui donner suffisamment de temps pour augmenter sa cote de crédit par d’autres moyens, tels que des paiements par carte de crédit en temps opportun, etc. Une fois sa cote de crédit augmentée, il sera plus facile de se qualifier pour une hypothèque conventionnelle.
  • La partie non locative des paiements effectués par le locataire est utilisé pour le paiement initial sur la maison. Pour ceux qui n’ont pas les moyens de se permettre l’acompte, ils peuvent à la fois y ajouter de l’argent progressivement et avoir le temps de se réapprovisionner. Si le prix demandé est bloqué, le locataire paiera alors le prix de la maison (non compris le paiement du loyer) à la fin de son contrat, même si le marché immobilier fluctue et que la valeur de la maison augmente.

Inconvénients

  • Si les finances et la cote de crédit du locataire ne se sont pas améliorées à l’expiration du contrat de location, il peut ne pas recevoir le financement nécessaire pour acheter la maison.
  • Si le contrat est une option d’achat et que le locataire a payé l’option mais n’achète pas la maison, la caution sera perdue.
  • Contrairement à un appartement, dans certains cas, les locataires sont responsables de toutes les réparations et de l’entretien nécessaires. Ils peuvent également être obligés de payer les frais d’association des propriétaires, les taxes foncières et les assurances.
  • Techniquement, le propriétaire a toujours la propriété à son nom et doit continuer à effectuer les paiements hypothécaires. Ainsi, si le locataire commence à ne pas payer, la maison pourrait être saisie
  • Certains propriétaires sont aussi plus stricts que d’autres. Ainsi, si vos paiements sont en retard trop longtemps (parfois 90 jours), ils peuvent menacer de vous expulser ou d’engager des poursuites judiciaires contre vous.
  • Étant donné que le prix demandé de la maison est associé aux frais de location et à tous les autres coûts associés au propriétaire, le locataire peut finir par payer beaucoup plus que la valeur réelle de la maison et ne peut pas recouvrer son investissement s’il décide de la revendre à l’avenir.

Sachez à qui vous avez affaire

Comme pour toutes les transactions immobilières, il est extrêmement important que si vous envisagez de louer ou de louer une de ces maisons, vous savez exactement avec qui vous avez affaire. Le problème avec certains cas de location-acquisition est qu’une association tierce parfois être impliqués. Ce tiers saute au milieu du propriétaire et du locataire, faisant semblant de mieux gérer l’argent qui les sépare ou de garantir au propriétaire un autre acheteur si le locataire actuel n’achète pas la maison. Bien sûr, ils factureront des frais pour leurs services. Malheureusement, ces associations tierces peuvent être des escrocs, qui prendront leurs propres frais pour revenir en arrière, comme ce fut le cas pour le scandale immobilier Golden Oaks Enterprises 2013 à Ottawa.

Pour cette seule raison, il est toujours sage de consulter un professionnel avant de décider de louer une maison ou de la louer. En fait, il existe des avocats spécialisés dans le droit immobilier qui veillent à ce que les investisseurs et les propriétaires obtiennent des contrats légitimes dûment examinés.

Consulter un professionnel

Comme nous venons de le dire, il est toujours important de consulter un conseiller professionnel avant de prendre des décisions financières importantes, surtout quand il s’agit de toutes les avenues de l’immobilier marché. Il est évident que les maisons à louer, comme toute forme d’accession à la propriété, ont des avantages et des inconvénients. Ainsi, si vous êtes intéressé à devenir locataire ou vendeur d’une unité de location, il est préférable de vous assurer de bien comprendre tous ces facteurs avant de prendre votre décision. Et, dans la plupart des cas, une petite recherche en ligne ne suffit pas. Pour assurer la sécurité de votre investissement, il peut être avantageux de consulter un professionnel de l’immobilier et un conseiller financier. Rappelez-vous que devenir propriétaire est l’une des décisions les plus importantes et les plus coûteuses que vous devrez probablement prendre dans votre vie. Il est donc essentiel que vous preniez le temps de réfléchir.

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